Покупка недвижимости в Испании

Как известно, покупать недвижимость в Испании имеют право как резиденты, так и нерезиденты. Покупки имеет право совершать как физическое, так и юридическое лицо. Иностранцам требуется лишь действующий заграничный паспорт и деньги с документальным подтверждением их легального  источника. Никакие другие документы или специальные разрешения не потребуются. В этом отношении законодательство Испании вполне либеральное.

Однако чтобы не купить «кота в мешке», мало просто увидеть жилье, нужно обладать набором информации не только об объекте как таковом, но и о его окружении. В своем родном городе мы знаем, какие районы удобны для проживания, а какие нет, какие постройки сделаны качественно, а какие «быстро и дешево». В чужой стране подобные «мелочи» часто открываются только после покупки жилья. Чтобы этого не произошло, ассоциация RUSOL рекомендует иметь хотя бы общее представление о процессе выбора и покупки недвижимости в Испании.

Мы пропустим фазу выбора жилья и начнем сразу с того момента, когда покупатель уже осмотрел 12-15 объектов и выбрал пару-тройку подходящих вариантов. Первое, что нужно сделать у интересующего объекта -  выяснить возраст здания. От этого будет зависеть, как часто вам придется заниматься покраской, менять двери или электропроводку, как часто будет забиваться канализация и многое другое. Как ни странно, эта информация не лежит на поверхности, ее нет ни в регистрационной выписке (Nota Simple), ни в нотариальной купчей, если это не первая купчая. Ее нет даже в муниципальном документе о выплате ежегодного налога (IBI).

Чтобы заглянуть в «свидетельство о рождении» интересующей вас недвижимости, достаточно обратиться в департамент по строительству (Urbanismo) местного муниципалитета. Здесь вам не только выдадут информацию  о том, когда было начато и закончено строительство данного объекта, но и при вашем желании предоставят подробный технический план жилья с указанием точных площадей всех помещений. Получить этот план от испанских владельцев часто бывает невозможно, а в официальных документах обычно указывается только общая площадь с включением прикрепленных за данной квартирой метров общей урбанизации.

Поездку в муниципалитет можно и даже нужно использовать, чтобы выяснить, нет ли у старого владельца задолженности по выплате ежегодного налога на недвижимость (IBI). Этот налог относится не к владельцам, а к самому объекту. Если предыдущие владельцы задолжали муниципалитету, и им удалось это утаить, то покупателю ничего не останется делать, как выплатить чужой долг, хотя и не слишком значительный. Конечно, при подписании сделки у нотариуса, продавец теоретически обязан представить справку об отсутствии задолженности из муниципалитета, но на практике бывает по-разному. И еще один момент, связанный с муниципалитетом. Если в прилегающих к объекту зонах есть не застроенные участки, то будет полезно узнать - под какой вид строительства эти самые участки предназначены. Это нужно, чтобы под вашими окнами внезапно не началось строительство нового супермаркета или стадиона, которое продлится как минимум пару лет и загородит прекрасный вид на море.

Для начала лучше снять жилье на месяц-другой в выбранном вами районе и заняться осмотром недвижимости через местные агентства. Однако немногие могут выделить на подобный шаг время и ресурсы, и объекты приходится смотреть в быстром темпе. После того как объект выбран и зарезервирован агентством для покупателя, на имя последнего открывается банковский счет, с которого, в дальнейшем, должны производиться все платежи, связанные с приобретением недвижимости. Впоследствии с этого счета будут списываться коммунальные платежи за свет, воду, платежи по ипотечному кредиту, налоги и страховка. Процедура открытия счета в испанском банке на имя иностранца простая и займет порядка получаса. Для этого необходим только действующий загранпаспорт, а также Идентификационный номер иностранца (NIE).

Номер NIE, обычно с помощью агентства недвижимости, оформляется в полиции на основе депозита в три-шесть тысяч евро, уже внесенного за выбранную недвижимость. Номер получают один раз, и в будущем он никогда не изменится. При открытии счета можно сразу оформить дебетовую или кредитную карту. Стоит помнить, что в Испании услуги агентства недвижимости всегда оплачивает продавец. Именно продавец платит агентству комиссионные за поиск покупателя. Покупатель не должен платить агентству никаких комиссионных. Если с вас пытаются получить дополнительную комиссию, вам стоит прекратить переговоры и искать другие варианты. Также нужно учесть, что согласно испанским законам, агентство недвижимости, выступая посредником, не может прибавлять к цене владельца более 7%. К сожалению, иностранцам нередко показывают жилье с накруткой 10-20%, рассчитывая на их незнание рынка недвижимости. Также рекомендуем сразу выяснить стоимость ежемесячных выплат по обслуживанию дома (Comunidad). Сумма может быть весьма внушительной, нелишне знать точную цифру до покупки жилья. Согласитесь, есть разница между 45 и 116 евро в месяц за квартиру? Или между 86 и 245 евро в месяц за двухэтажный таунхаус (Adosado).

Необходимо отметить, что земля в Испании является таким же объектом купли-продажи, как и квартиры и отдельные дома. Другими словами, любое физическое или юридическое лицо (в том числе иностранное) имеет полное право приобрести в частную собственность участок земли. Однако здесь имеется огромное количество нюансов. В Испании значительная часть земли находится в частной собственности. Участки земли продаются и могут в дальнейшем быть использованы под застройку. Покупка земли, на которой разрешена постройка, облагается налогом в 8% + нотариальные затраты. Возведение любого здания сопровождается получением лицензии на конкретные проекты с ограничениями для данной местности. Главная из проблем – предназначение  того или иного земельного участка, установленное государством. Перед оформлением сделки необходимо тщательно ознакомиться с документами об использовании интересующего вас участка. В Испании есть земли, которые предназначены только для сельскохозяйственных нужд или представляют историческую, археологическую ценность, и застраивать их запрещено.

Также аккуратнее с покупками прямо около моря. В 1988 году в Испании был принят национальный закон «О прибрежной зоне» (Ley de Costas), подтверждающий и расширяющий права государства на прибрежную зону. Нельзя строить в менее чем в ста метрах от береговой линии – испанская конституция предусматривает, что прибрежная зона и пляжи находятся в собственности государства. Из этого следует, что вся недвижимость, находящаяся в 100м от моря не может быть продана, подарена, оставлена в наследство или другим способом поменять владельца. После смерти владельца такая недвижимость достается государству. Поэтому не требуйте от агентства показать вам жилье «прямо рядом с морем».

Любая недвижимость в Испании должна быть зарегистрирована в Registro de Propiedad – Реестре собственности. В Реестре можно получить информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее кадастровая стоимость, точная площадь, а также о наличии возможной задолженности владельца. После выбора подходящего объекта и принятия решения о его покупке  составляется частный контракт купли-продажи, в котором указываются условия и способ оплаты. Как правило, в нем описываются обе стороны, объекты недвижимости, согласно Реестру собственности, фиксируется общая стоимость, форма оплаты и налоги. При подписании контракта купли-продажи, как правило, покупатель выплачивает около 10% от стоимости недвижимости.

Оставшуюся сумму необходимо выплатить в момент подписания купчей (Escritura Publica). Этот важнейший документ подписывается покупателем и продавцом в нотариальной конторе в присутствии испанского нотариуса. Вся оплата должна быть подтверждена документально. Лучше, если это будет осуществлено посредством банковского перевода на расчетный счет продавца. Все документы покупатель подписывает непосредственно с владельцем недвижимости. При покупке на вторичном рынке это физическое лицо, при приобретении новой недвижимости – строительная фирма, он же «промотор».

Единственный случай, когда покупатель подписывает документы о покупке с агентством, это наличие у последнего нотариальной доверенности от продавца на право совершить сделку от его имени. Агентство недвижимости имеет также право подписать от имени продавца  предварительный контракт купли-продажи и принять первый депозит в 3-6 тысяч евро. В этом случае достаточно обычной доверенности от продавца. Получение ключей происходит при подписании нотариального договора. Как только нотариальный договор купли-продажи подписан, нотариус отправляет факс в Реестр собственности, информируя о совершенной сделке. Купчую можно забрать из нотариальной конторы через неделю после подписания договора.

Последний шаг после покупки – это общение с сообществом владельцев, членом которого вы станете после приобретения своего жилья. Для начала можно выяснить имена членов правления и  попросить протоколы последних собраний жильцов. Протоколы рассылаются администрацией всем владельцам, независимо от степени участия в собраниях. Из этих протоколов можно узнать, какие проблемы существуют в урбанизации и как они решаются жильцами и адвокатами, не предвидится ли серьезных ремонтов и многое другое. Обычно к протоколам собраний прелагается список должников. Также полезным может оказаться общение с президентом сообщества – одним из жильцов, отличающимся активностью и общительностью. От него можно узнать много полезной информации. И на прощание рекомендация платить вовремя за коммунальные платежи. При задержке в оплате в два-три месяца свет и воду могу отключить, и тогда вас ждет штраф. За электроэнергию он небольшой, менее 20 евро, а за воду куда больше – 93 евро.